İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

Dayanağı Türk Borçlar Kanunun 350. Maddesi olan İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası; Kiraya Verenin; Kendisi, Eşi, Alt soyu, Üst soyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle kullanım zorunluluğu doğması halinde açılabilmektedir.

Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası; Türk Borçlar Kanunu 351. Maddesinde düzenlenmiştir. Yeni Malik, aynı şekilde Kendisi, Eşi, Alt soyu, Üst soyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle kullanım zorunluluğu doğması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açabilmektedir. Bu durumda; yeni malik taşınmazı devraldıktan sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtar göndererek 6 ayın sonrasında açacağı davasıyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kira sözleşmelerinde kira süresi zorunlu unsur değildir. Kira süresinin belirtilmediği kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.    

Bu aşamada belirtmek isteriz ki; belirli süreli kira sözleşmesi; kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona ermesi ve taraflar arasında kira ilişkisinin devam edilmesi halinde belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmemektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 12.10.2017 tarih 2017/2914E. 2017/13808K. Sayılı kararında; ‘‘Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Konut ve çatılı iş yerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.’’ hükmünde bulunmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 12.05.2015 tarih 2014/6666E. 2015/4812K. Sayılı kararında; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 347. Maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılır. Sözleşme süresinin sona ermesi ile kira sözleşmesi belirsiz süreli hale dönüşmez’’ hükmünde bulunmuştur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 ay bir kira dönemi olarak kabul edilmekte ve 6 aylık kira döneminin sonundan en az 3 ay öncesinde kiracıya tahliye etmesi yönünde bildirimde bulunulması gerekmektedir. 6 aylık dönem başlangıcı kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre belirlenmekte olup 6 aylık kira döneminin sonunda kiracının konut veya iş yerini tahliye etmemesi halinde 1 ay içerisinde dava açılabilmektedir.   

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracıya bildirimde bulunmak şartı bulunmaktadır. Fakat dikkate edilmesi gereken husus; gönderilen ihtarnamenin süre başlangıcı; ihtarnamenin noterde düzenlendiği tarih değil kiracının ihtarnameyi tebliğ aldığı tarihtir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise; kira sözleşmesinde belirtilen kira süresinin sonundan itibaren 1 ay içerisinde dava açılması gerekmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya kira süresinin bitimi öncesinde ihtarname gönderilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Fakat ihtarname gönderilmesi halinde 1 aylık süre içerisinde dava açma zorunluluğu kalkmakta, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılının sonuna kadar dava açılabilmektedir.

Örnek olarak belirtmek gerekirse; 26.03.2021 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi 26.03.2022 tarihinde sona ermektedir. Kiraya verenin 26.04.2022 tarihine kadar dava açma hakkı olduğu gibi öncesinde kiracıya ihtiyaç sebebiyle konut veya iş yerini tahliye etmesi yönünde bildirimde bulunulması halinde dava açma hakkı bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı olan 26.03.2023 tarihine kadar devam etmektedir. 

Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup mahkemece resen incelenecektir. Davalı kiracının davanın süresinde açılmadığına yönelik itirazının olmaması davanın reddine karar verilmesine engel olmayacaktır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Mahkemece davanın esasına geçilmesiyle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değerlendirilecektir. Davanın açılması tarihinde ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp ihtiyaç sebebinin yargılama sürecinde de devam etmesi gerekmektedir. Henüz gerçekleşmemiş veya gerçekleşmesi ihtimal veya süreye bağlı tahliye sebepleri ihtiyaç sebebi olarak gösterilmeyecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/9396E. 2019/4734K. Sayılı kararında; ‘‘ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Yargılama devam ederken kiralanın ihtiyaçlı tarafından satılması nazara alındığında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez’’ hükmünde bulunmuştur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2006/6-651E. 2006/610K. Sayılı kararında; ‘‘Davacı nişanlı olan oğlunun yakında evleneceğini bu nedenle kiralanana konut olarak ihtiyacının bulunduğunu belirterek davalının kiralanandan tahliyesini istemektedir. Ancak nişanlanma mutlaka evlilikle sonuçlanmadığı için soyut olarak tahliye davasında ihtiyacın kabulüne yeterli delil sayılamaz. İhtiyaç henüz doğmadığından ve bu itibarla ihtiyaç iddiası kanıtlanamadığından davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.’’ hükmünde bulunmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/814E. 2012/4701K. Sayılı kararında; ‘‘ Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayın pederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığında bahsedilemez’’ hükmünde bulunmuştur.   

Kanun maddesi gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu olarak belirtmiş fakat hangi hallerde kullanım zorunluğu olduğu yargı kararlarıyla belirlenmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/6-224E. 2015/2354K. Sayılı kararıyla; ‘‘Davacı 10.05.1973 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olmasına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonra da oturma niyetinin bulunmadığına yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken reddine karar karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.’’ hükmünde bulunmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.03.2018 tarih 2018/1057E. 2018/1859K. Sayılı kararıyla; ‘‘ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’’ hükmünde bulunmuştur.   

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 21.03.2013 tarih 2013/2188E. 2013/4985K. Sayılı kararıyla; ‘‘Dava konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Sosyal ve ekonomik durumlarının da nazara alınarak ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının özellikle doktor olan oğlunun Elazığ merkezde kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekir.’’ hükmünde bulunmuştur.

Kiraya veren, konut veya iş yerinin ihtiyaç nedeniyle tahliyesini sağladıktan sonra ihtiyaç sahibinin ikamet veya faaliyet göstermesi gerekmektedir. Bu husus; Türk Borçlar Kanunun ‘‘Yeniden Kiralama Yasağı’’ başlıklı 355. Maddesinde belirtilen‘‘Kiraya veren gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz’’ ‘‘Kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde eski kiracısına son kira yılında ödemiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür’’ hükmüyle belirtilmiştir.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun 18. Maddesine getirilen 7445 Sayılı 37. Maddesi ile 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında dava açılmadan öncesinde arabuluculuk başvuru şartı getirilmiştir. Bu sebeple; ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan önce taraflar arasında usulüne uygun arabuluculuk müzakereleri yapılması gerekmekte olup aksi halde mahkemece davanın usulden reddine karar verilmesine sebep olacaktır.